خانه » سایر » خانه قولنامه‌‌ای را چگونه خریداری کنیم؟
خانه قولنامه‌‌ای را چگونه خریداری کنیم؟

شاید برای شما هم فرصت خرید یک خانه قولنامه‌‌ای پیش آمده است، اما با خاطر شک و تردیدی که نسبت به خرید آن دارید، دو دل مانده‌‌اید که چکار کنید. نمی‌‌دانید خانه را بخرید یا نه. خلاصه در دو راهی عجیبی گیر کرده‌‌اید. ترس از این که مبادا پولی را که سالها برای جمع کردن آن تلاش کرده‌‌ و زحمت کشیده‌‌اید از دست بدهید، ممکن است شما را از خرید خانه قولنامه‌‌ای منصرف کند. اما ما در این نوشتار به شما خواهیم گفت که خرید خانه، با آگاهی کامل از شرایط خرید ملک‌‌های قولنامه‌‌ای همراه با رعایتی نکاتی در مورد آن، همیشه ترسناک نیست و ممکن است شما را به هدفتان که همان خرید خانه است برساند، همچنین در مورد وجه التزام نیز توضیحاتی را ارائه می‌دهیم.

خرید خانه قولنامه‌‌ای
خرید خانه قولنامه‌ای

قولنامه به چه معناست؟

قبل از هر گونه اقدامی برای خرید خانه قولنامه‌‌ای شما باید با مفهوم آن آشنا شوید.
قولنامه که در زبان حقوقی به آن مبایعه‌‌نامه گفته می‌‌شود، قراردادی است که بین طرفین مثل خریدار و فروشنده منعقد می‌‌شود و طبق آن طرفین موظف به انجام تعهدات ناشی از آن می‌‌شوند. به عبارت دیگر طرفین موظف می‌‌شوند که مفاد قولنامه را بدون هیچ کم و کاستی و آنگونه که در قولنامه ذکر شده است، اجرا نمایند. در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آنطور که هست اجرا ننماید، طرف مقابل می‌‌تواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار می‌‌باشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.

بدین ترتیب در خرید این نوع خانه چنانچه خریدار از فروشنده بخواهد در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و ملک را به طور رسمی به وی منتقل کند و فروشنده از انجام چنین درخواستی خودداری کند، خریدار می‌‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح و ارائه درخواستی از دادگاه بخواهد فروشنده را برای انتقال رسمی سند مجبور نماید.
لازم به ذکر است قولنامه‌‌هایی که در بنگاه‌‌های معاملاتی و یا مکان‌‌های دیگر تنظیم می‌‌شوند، جز اسناد عادی به شمار می‌‌روند. بنابراین لازم است در تنظیم آن نهایت دقت به کار رود.

سند یا قولنامه؟

در ایران ملک یا دارای سند است و یا سند ندارد و در هنگام خرید و فروش به شکل قولنامه‌‌ای معامله می‌‌شود. اما آنچه که همه ما می‌‌دانیم این است که خرید خانه سند دار از اطمینان بیشتری برخوردار است. با این وجود گاهی شرایطی پیش می‌‌آید که خرید خانه قولنامه‌‌ای را برای خریدار مقرون به صرفه‌‌تر می‌‌کند. درست مثل زمانی که شما یک خانه خوب و با قیمت پایین را در منطقه مورد نظر خود پیدا کرده‌‌اید و قصد دارید آن را بخرید. اما تنها مشکل آن، این است که سند ندارد و فروشنده آن را به صورت قولنامه معامله می‌‌کند که البته ممکن است علت این کار نداشتن پایان کار، قرار گرفتن در طرح‌‌های شهرداری، ساخت غیر مجاز خانه در مکان‌‌های غیر مسکونی و غیره باشد.

با این حال شما آن خانه را می‌‌خرید، چون فرصت بسیار مناسبی است و نمی‌‌خواهید این فرصت را به صرف آن که ملک فقط سند ندارد از دست بدهید. از طرفی ممکن است شما در منطقه‌‌‌ای خانه بخرید که نه تنها خانه مورد نظر شما بلکه کل منطقه هم سند ندارد، بنابراین شما مجبور خواهید بود آن را به صورت قولنامه‌‌ای خریداری کنید. اگر در چنین شرایطی قرار گرفتید حتماً نکات زیر را رعایت کنید.

خانه قولنامه‌‌ای
قولنامه

نکات مهم در خرید خانه قولنامه‌‌ای

در خرید خانه قولنامه‌‌ای نکات زیر را رعایت نمایید تا بتوانید با اطمینان بیشتری اقدام به خرید آن کنید:

  • سعی کنید با نکات قانونی و حقوقی مرتبط با قولنامه آشنا شوید.
  • سعی کنید از شهرداری منطقه مورد نظر استعلام‌‌های مربوطه را اخذ کنید.
  • اخذ استعلام‌‌هایی در مورد خانه‌‌های قولنامه‌‌ای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌‌دهد که در خرید آن‌ها کلاه سرتان نخواهد رفت. و همچنین اخذ استعلام، اطلاعاتی را در خصوص ملک همچون میزان میزان بدهی ملک، وضعیت تخریب و غیره در اختیار شما قرار می‌‌دهد که این اطلاعات میزان اطمینان از خرید خانه قولنامه‌‌ای را حداکثر و میزان ضرر و زیان‌‌های ناشی از آن را به حداقل ممکن کاهش می‌‌دهد. از طرفی با اخذ استعلام می‌‌توانید به این نکته نیز پی ببرید که آیا خانه در رهن، وثیقه و یا توقیف است یا خیر.
  • سعی کنید مشخصات مالی خانه‌‌ای را که قصد خرید آن را دارید، با مشخصات درج شده در سند مطابقت دهید. به طور مثال مواردی همچون تلفن، آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و غیره را با دقت مورد بررسی قرار دهید تا مشخص شود که با آنچه در سند قید شده مطابقت دارد یا خیر.
نکات مهم در خرید خانه قولنامه‌‌ای- وجه التزام
نکات مهم در خرید خانه قولنامه‌ای

بررسی تاریخ وکالت فروشنده

در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و غیره می‌‌خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌خرید، حتماً و حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید. این کار برای این توصیه می‌‌شود که بدانید وکالت وی موقتی نبوده است. در صورتی که خانه از طرف ولی صاحب ملک به فروش می‌‌رسد، بررسی کنید که صاحب ملک در زمان خرید بالغ نشده باشد.

احراز هویت قیم فروشنده

چنانچه امضا کننده قولنامه که به عنوان فروشنده حضور دارد، قیم صاحب ملک باشد، با بررسی مشخص کنید که آیا قیم به تنهایی حق فروش ملک صغیر یا طفل را دارد یا خیر؟ و آیا حق دارد خانه را به صورت قولنامه‌‌ای به فروش برساند یا خیر؟ و نیز آیا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای وی در نظر گرفته می‌‌شود یا خیر؟ اگر پاسخ تمامی سوالات فوق منفی باشد، شما نمی‌‌توانید با وی وارد معامله شوید. چرا که او حق هیچ گونه دخل و تصرفی را در خانه قولنامه‌‌ای ندارد و هر معامله‌‌ای که با او در خصوص خرید خانه انجام می‌‌گیرد فسخ خواهد شد.

خرید خانه قولنامه‌‌ای که از طریق ارث به فروشنده رسیده است

چنانچه می‌‌خواهید خانه‌‌ای را بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌‌کنید. از طرفی وقتی می‌‌خواهید چنین ملکی را با این شرایط بخرید، از شهرداری محل استعلام ملک را بگیرید. با این کار می‌‌توانید مشخص ‌‌کنید که آیا مالیات بر ارث پرداخت شده است یا خیر؟

گرفتن استعلام در هنگام خرید خانه قولنامه‌‌ای

همانطور که می‌‌دانید افراد در برخی شرایط همچون ممنوع المعامله شدن، ورشکسته شدن، فرار از خدمت سربازی و غیره حق فروش اموال خود و نیز انجام معامله را ندارند. برای این که گیر چنین افرادی نیفتید، با استعلام خانه قولنامه‌‌ای از شهرداری محل بررسی کنید که آیا فروشنده حق این که ملک خود را بفروشد دارد یا خیر. در صورتی که با چنین افرادی وارد معامله شوید، معامله فسخ شده منظور خواهد شد.

در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض حال می‌‌خرید حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.

استفاده از چک تضمینی در هنگام خرید خانه قولنامه‌‌ای

سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامه‌‌ای از چک‌‌های تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید. اگر از چک‌‌های تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اما چنانچه نتوانستید از چک‌‌‌های تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی که به فروشنده می‌‌دهید، حتماً از او رسید دریافت کنید و آن را ضمیمه قولنامه کنید. با این می‌‌‌‌توانید از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.

نکات مهم خرید خانه قولنامه‌ای- وجه التزام
نکات مهم خرید خانه قولنامه‌ای

دو نکته مهم دیگر

  • در خرید خانه قولنامه‌‌ای با مراجعه به شهرداری محل بررسی کنید که آیا ملک مشکل ثبتی یا معارضه‌‌ای دارد یا خیر.
  • در صورتی که خانه‌‌ای را قولنامه می‌‌کنید که فعلاً در تصرف مستأجر است، حتماً آن را در قولنامه ذکر کنید. همچنین اجازه تصرف آن ملک تا زمان پایان قرارداد نیز در قولنامه باید ذکر شود.

معنای وجه التزام در قولنامه

زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه می‌‌کنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید می‌‌کنند که این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین چه خریدار و چه فروشنده تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.

از ویژگی‌‌های مبلغ وجه التزام این است که طبق توافق طرفین میزان آن مشخص می‌‌شود و باید در قرارداد به صورت واضح و روشن نوشته و مکتوب شود. این مبلغ در صورت امتناع یکی از طرفین معامله از انجام تعهدات خود باید بلافاصله به طرف مقابل پرداخت شود.

وجه التزام در قولنامه
وجه التزام در قولنامه

دریافت و پرداخت وجه التزام چه شرایطی دارد؟

از جمله شرایط پرداخت و دریافت وجه التزام به شرح زیر است:

  • در قولنامه تاریخ تحویل مورد معامله به خریدار ذکر شده است، در صورتی که خریدار طبق قولنامه بخشی از مبلغ یا کل مبلغ خرید خانه را پرداخت کرده باشد، ولی فروشنده در تاریخ فوق خانه را تحویل خریدار ندهد و به عبارت دیگر به تعهد خود عمل نکند، خریدار می‌‌تواند از فروشنده بخواهد که وجه التزام را پرداخت کند. در صورت ارائه چنین درخواستی از سوی خریدار فروشنده ملزم به پرداخت آن است. در صورتی که فروشنده وجه التزام را پرداخت کند، معامله کاملاً فسخ می‌‌شود. زیرا خریدار نمی‌‌تواند به طور همزمان هم وجه التزام را دریافت کند و هم تحویل مورد معامله را از فروشنده درخواست نماید.
  • در بیشتر موارد در قراردادها ذکر می‌‌شود که هم فروشنده و هم خریدار باید در تاریخ مشخصی در دفترخانه حضور به هم رسانند. در صورتی که یکی از طرفین در آن تاریخ از آمدن به دفترخانه سرباز زند و به عبارت دیگر به تعهد خود عمل نکند، طرف دیگر می‌‌تواند درخواست وجه التزام بدهد. البته لازم به ذکر است وی در صورتی می‌‌تواند چنین درخواستی داشته باشد که خود در آن تاریخ در دفترخانه حاضر بوده و مأمور دفترخانه حضور وی را تأیید کرده باشد.

نکات پایانی در خصوص خرید خانه قولنامه‌‌ای

در پایان نیز لازم است نکاتی را در خصوص خرید خانه‌‌های قولنامه‌‌ای برای شما عزیزان یادآوری کنیم که با رعایت آنها بتوانید با اطمینان بیشتری اقدام به خرید کنید:

گرفتن استعلام از شهرداری محل هنگام خرید خانه قولنامه‌‌ای

کارشناسان املاک در خصوص خرید خانه‌‌های قولنامه‌‌ای همواره تأکید می‌‌‌نمایند که : حتماً قبل از خرید خانه‌‌های قولنامه‌‌ای از شهردای محل، در مورد آن استعلام بگیرید. قبل از اخذ استعلام هیچگاه به خرید چنین خانه‌‌‌هایی اقدام نکنید.

این کارشناسان می‌‌گویند: اگر مجبور به خرید چنین خانه‌‌هایی شدید ،تمامی جوانب آن را بسنجید. علت تأکید کارشناسان به این امر این است که چون ملک‌‌های قولنامه‌‌ای سند مالکیت ندارند و به همین دلیل ارزانتر به فروش می‌‌رسند، ممکن است خریداران را به خرید هر چه سریعتر این ملک‌‌ها بدون انجام هیچ تحقیقی وسوسه نمایند و در نتیجه ممکن است در این معامله متوجه ضرر و زیان جبران ناپذیری شوند.

مراجعه به مشاور املاک جهت خرید خانه قولنامه‌‌ای

در خرید خانه‌‌های قولنامه‌‌ای هرگز این نکته را از یاد نبرید که مالکان این نوع خانه‌‌ها چون سند ندارند نمی‌‌توانند مجوزهای قانونی درباره ساخت دوباره خانه، تعمیر و غیره دریافت نمایند. شهرداری نیز چون هیچ گونه سندی در مورد ملک در دست ندارد، نمی‌‌تواند عوارض خدمات را دریافت نماید. از طرفی اداره دارایی و مالیات نیز نمی‌‌تواند در این زمینه به حق و حقوق خود برسد.

کارشناسان املاک می‌‌گویند: در معامله املاک قولنامه‌‌ای برخی از افراد سودجو اقدام به سوء استفاده می‌‌نمایند و این امر باعث می‌‌شود اطمینان در مورد معامله این گونه خانه‌‌ها در بین مردم به میزان چشمگیری کاهش پیدا کند. برای جلوگیری از سوء استفاده این افراد سودجو و نیز افزایش اعتماد در مورد معامله خانه‌‌های قولنامه‌‌ای در بین مردم، بهتر است طرفین برای عقد قرارداد به مشاور املاکی که دارای جواز هستند، مراجعه نمایند. بنابراین بهترین کار برای خرید خانه‌‌های قولنامه‌‌ای این است که حتماً به مشاور املاک جواز دار برای عقد قرارداد مراجعه نمایید.

مراجعه به املاک
مراجعه به املاک

توجه به کد رهگیری

در خرید خانه‌‌های قولنامه‌‌ای حتماً و حتماً خانه‌‌ای را خریداری نمایید که دارای کد رهگیری است.
توجه داشته باشید مبایعه‌‌نامه همان قولنامه است. بنابراین این دو از نظر حقوقی هیچ تفاوتی با یکدیگر نخواهند داشت. در خرید خانه قولنامه‌‌ای هرگز خانه‌‌ای را که در مورد صاحب آن، قیمت و غیره، شک و شبهه‌‌ای وجود دارد، خریداری نکنید. چرا که این کار بعدها شما را با مشکل رو به رو خواهد کرد.

نکاتی در مورد پرداخت مبلغ خانه قولنامه‌‌ای

قیمت ارزان خانه‌‌های قولنامه‌‌ای گاهی دلیل بر به وجود آمدن فرصت مناسب برای شما نیست. شاید ارزان بودن بیش از اندازه قیمت خانه به دلیل وجود مشکلات و یا عیوب موجود در خانه باشد. بنابراین قبل از خرید حتماً تحقیقات لازم را در مورد آن به عمل آورید. بهتر است هنگام پرداخت مبلغ خانه چه در پرداخت کل مبلغ و چه در پرداخت بخشی از آن، این کار را در پیش نفر سوم انجام دهید. این کار باعث می‌‌شود که نفر سوم شاهد پرداخت مبلغ به فروشنده باشد و در صورت نیاز شهادت دهد.

یادتان باشد قبل از دریافت مورد معامله و یا قبل از انتقال مورد معامله با سند رسمی هرگز کل قیمت را پرداخت نکنید. ولی زمانی که قیمت خانه را قبل از تحویل آن و یا قبل از انتقال با سند رسمی پرداخت نمایید، شما کل تعهدات خود را بدون انجام تعهدات فروشنده انجام داده‌‌اید. این کار تا حدودی باعث آسودگی خاطر فروشنده می‌‌شود، چرا که وی کل پول خود را دریافت کرده است. با این کار ممکن است از انجام تعهدات خود سرباز زند، انکار پرداخت کل مبلغ از سوی شما شود و یا ممکن است به موقع در دفتر اسناد رسمی حضور به هم نرساند و مدام آن را به تأخیر بیندازد. هرگز این نکته را از یاد نبرید که قولنامه تا زمان پرداخت کامل وجه و انتقال سند دارای اعتبار خواهد بود.

پرداخت مبلغ خانه قولنامه‌ای
پرداخت مبلغ خانه قولنامه‌ای

حضور همه‌ی مالکان خانه هنگام خرید

در صورتی که خانه قولنامه‌‌ای که شما قصد خرید آن را دارید تحت مالکیت چند نفر است، در هنگام معامله باید تک تک آنها حضور داشته باشند. در صورتی که یک نفر به جای همه آنها حضور داشته باشد، باید از طرف آنها وکالت داشته باشد. این وکالت باید به شکل محضری و در یک دفترخانه اسناد رسمی معتبر به ثبت رسیده باشد و در هنگام معامله اصل گواهی آن ارائه شود. لازم به ذکر است هر گونه دستخط، امضا، مُهر و یا سربرگ‌‌های شرکتی از مالکان که توسط یکی از آنها در انجام معامله ارائه می‌‌شود، اعتبار قانونی ندارد. اگر در انجام معامله به این نکته دقت ننمایید ممکن است در آینده دچار مشکلاتی شوید.

چند نکته‌ی اساسی دیگر

وقتی تنظیم قولنامه به پایان رسید، باید بنگاهی که در آن معامله را انجام داده‌‌اید نیز قولنامه را مهر و امضا نماید.
شما باید به عنوان خریدار دو شاهد به همراه داشته باشید و فروشنده نیز باید همراه خود دو شاهد داشته باشد. علت این کار این است که آنها نیز باید محل مربوطه در قولنامه را امضا نمایند.

قولنامه باید در سه نسخه تهیه شود. یک نسخه نزد خریدار می‌‌ماند، یک نسخه نزد مشاور املاک و نسخه دیگر نیز نزد فروشنده. تنظیم سه نسخه قولنامه باید دقیقاً مثل هم صورت بگیرد و هیچ گونه مغایرتی با یکدیگر نداشته باشد. در صورت وجود مغایرت معامله باطل خواهد شد.
در پایان در صورت بروز مشکل می‌‌توانید به مشاور املاکی که قرارداد را در آن منعقد کرده‌‌اید، مراجعه نمایید. چرا که او نقش واسطه بین شما و فروشنده را دارد و موظف است مشکل ایجاد شده بین شما و فروشنده را حل نماید.

اطلاعات بیشتر در مورد خرید خانه قولنامه‌ای

جهت اطلاعات بیشتر در مورد خرید خانه قولنامه‌ای می‌توانید به ویکی‌پدیا مراجعه کنید. شما همچنین می‌توانید برای خرید و فروش ملک به وبسایت واسط کالا یا اپلیکیشن واسط کالا مراجعه نمایید.

با ممطالعه‌ی مطلب زیر می‌توانید اطلاعاتی را راجع به نحوه‌ی خریدن خانه بیاموزید.


یاسر

یاسر

استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری چجوری انجام میشه؟


احسان

احسان

نحوه ی استعلام ملک قولنامه ای چگونه است؟


احسان

مرتضی عسکری

مطمئن‌ترین روش برای اطلاع ازملک قولنامه‌ای، گرفتن استعلام خانه‌های قولنامه‌ای و دیگر املاک از شهرداری است. با گرفتن استعلام ملک قولنامه‌ای، شما از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر، اطلاعاتی ضروری در خصوص ملک به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد.