خانه » سایر » نکات خرید خانه وکالتی
نکات خرید خانه وکالتی
آخرین بروزرسانی در خرداد ۱۳۹۸

نکات خرید خانه وکالتی

اگر شما هم جزو آن دسته از افرادی هستید که فکر خرید خانه وکالتی را در سر می‌پرورانید می‌بایست قبل از آن که هر گونه اقدامی در این زمینه انجام دهید در ابتدا اطلاعات لازم در رابطه با خرید خانه وکالتی را کسب نمایید تا از دچار‌شدن به زیان و خسارت در امان بمانید. انجام معاملات وکالتی می‌تواند در رابطه با هر گونه معامله‌ای مطرح گردد ولیکن این موضوع اغلب در رابطه با خرید ملک و اتومبیل رواج دارد.

شاید تاکنون شنیده باشید که می‌گویند فلان خانه دارای سند وکالتی است. در این نوع از سند شخص فروشنده به خریدار ملک وکالت بلاعزلی را می‌دهد که وی با استفاده از آن به وکالت از فروشنده می‌تواند اقداماتی اولیه را در رابطه با انتقال و همچنین ثبت رسمی معامله اتخاذ نماید و سند ملک را به اسم خود و یا هر شخص دیگری انتقال دهد.

از این مساله با عنوان خرید خانه وکالتی نام برده می‌شود. چنانچه شما با مسائل حقوقی این نوع از معاملات ملکی آشنایی نداشته باشید امکان دارد همه مبلغی را که به‌منظور خرید یک خانه صرف کرده‌اید بدون این که حتی یک متر از آن را مالک شوید از دست بدهید. از همین رو لازم و ضروری است قبل از اقدام به خرید خانه وکالتی نکات مهمی را که راجع به این نوع معامله وجود دارد بدانید و چنانچه تمایل داشتید ملکی را با این شرایط خریداری کنید بهترین اقدام را به عمل آورید تا بعد از انجام معامله دچار زیان و خسارت نشوید.

خرید خانه وکالتی
خرید خانه وکالتی

دلایل معامله‌ی یک خانه به‌صورت وکالتی

برای اطلاع‌ از نکات مهم در رابطه با خرید خانه وکالتی ابتدا لازم است نسبت به این موضوع آگاه باشید که اصولاََ معامله املاک با اسناد وکالتی به چه دلایلی انجام می‌گیرد. شاید مهم‌ترین دلیل برای انجام چنین نوعی از معاملات را بتوان عجله فروشنده ملک قلمداد نمود زیرا در چنین معامله‌ای کار به‌شکلی سریع و بدون آن که نیاز به سپری‌کردن مراحل طولانی باشد انجام می‌شود. از سوی دیگر باید یادآور شد که نقل‌و‌انتقال مالکیت یک خانه به‌صورت عادی در‌بر‌دارنده هزینه‌های بسیاری است که در هنگام خرید خانه وکالتی چنین هزینه‌هایی کاهش پیدا می‌کند. دلایل دیگری که سبب گرایش بیشتر افراد به انجام معاملاتی از این دست است عبارتند از: فرار مالیاتی، گم‌کردن سند رسمی ملک، آماده‌نبودن اسناد واحدهای تفکیک‌شده در آپارتمان‌های نوساز و غیره.

خرید خانه وکالتی به چه صورت انجام می‌شود؟

در معامله‌ای که در راستای معاملات وکالتی خانه صورت می‌گیرد فروشنده ملک، وکالت بلاعزلی را در رابطه با فروش یا اجاره یک خانه به خریدار می‌دهد. معنی این گفته آن است که فروشنده به‌طور رسمی و قانونی به خریدار اجازه می‌دهد آن خانه را به هر شخصی که خودش تمایل داشته باشد و همچنین با هر قیمتی که می‌خواهد به فروش برساند یا اجاره دهد.

نکته قابل توجه دیگر آن که وکالت بلاعزل یعنی شخص فروشنده قادر نخواهد بود شخصا نسبت به فسخ وکالت خود اقدامی انجام دهد اما این مساله را نیز باید در نظر داشت که راه‌های قانونی دیگری به‌منظور فسخ این نوع از وکالت موجود است. در واقع شما باید به این موضوع توجه کافی داشته باشید که خرید خانه به‌صورت وکالتی به این راحتی‌ها نیست و احتمال دارد دردسرهای زیادی حین انجام چنین معامله‌ای برای شما که در نقش خریدار خانه وکالتی هستید پیش آید.

روش خرید خانه وکالتی
روش خرید خانه وکالتی

خطراتی در رابطه با معاملات املاک به صورت وکالتی

باید پذیرفت در هنگام خرید خانه وکالتی ممکن است خطراتی در کمین افراد باشد که آگاهی نسبت به موارد مختلف آن می‌تواند در این زمینه مفید و راهگشا باشد و سبب مصون‌ماندن از خسارات احتمالی گردد. مسائلی که در خصوص خرید خانه وکالتی احتمال خطرساز‌بودن دارد و باید نسبت به آن‌ها توجه کافی معطوف داشت شامل موارد زیر می‌باشد:

الف) اشتباهی رایج در رابطه با مفهوم وکالت بلاعزل در خرید خانه وکالتی

همان‌گونه که پیش‌تر گفتیم در هنگام انجام معاملات ملک به‌صورت وکالتی فروشنده به‌منظور انتقال سند قطعی ملک اقدام به دادن وکالت بلاعزل به خریدار آن می‌کند. متاسفانه بیشتر افراد به اشتباه تصور می‌کنند با داشتن وکالت بلاعزل از سوی فروشنده می‌توانند هر زمان که اراده کنند سند ملک را به نام خودشان منتقل کنند. اما باید توجه داشت چنین موضوعی تنها حاصل برداشتی نادرست از مفهوم کلمه بلاعزل می‌باشد. واقعیت آن است که منظور از وکالت بلاعزل به این معنی است که فروشنده ملک دیگر قادر نخواهد بود وکالتی را که داده است شخصاََ فسخ نماید. اما با این وجود باز هم امکانی به‌منظور فسخ وکالت بلاعزل موجود خواهد بود.

بر طبق قانون در صورتی که یکی از طرفین فوت نماید یا دچار جنون شود وکالت (خواه بلاعزل باشد و خواه نباشد) فسخ خواهد شد. بر این اساس باید توجه کافی به این موضوع داشته باشید که چنانچه نسبت به خرید خانه وکالتی اقدام کردید و خانه‌ای را از راه سند وکالتی معامله نمودید در صورتی که سند وکالتی ملک به سند قطعی تبدیل نشده باشد و در آن اثنا فروشنده فوت کند بدین ترتیب وکالت بلاعزل شما فسخ خواهد شد. در چنین شرایطی شما قادر نخواهید بود خانه‌ای را که خریداری نموده‌اید و بابت آن نیز وجهی پرداخت کرده‌اید به نام خود بزنید.

راهکار کاهش احتمال خطرات

راهکاری که به‌منظور کاهش احتمال بروز چنین خطری به شما پیشنهاد می‌شود این است که در هنگام انجام معامله به‌صورت خرید خانه وکالتی از فروشنده ملک درخواست کنید در یک دفتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم مبایعه‌نامه اقدام نماید. گفتنی است در مبایعه‌نامه‌ای که توسط فروشنده تنظیم می‌گردد باید قید شود که شخص خریدار تمامی اختیارات قانونی از قبیل حق فروش ملک (به هر قیمتی) به هر فرد حتی به خودش را دارا می‌باشد و همچنین می‌بایست این مطلب در آن مرقوم گردد که موکل (فروشنده) حق درخواست ثمن را از خودش ساقط نموده است. به این شکل حتی بعد از آن که فروشنده فوت کند شما به‌عنوان خریدار ملک قادر خواهید بود صاحب ملکی که خریداری کرده‌اید شوید.

نکته مهم

گفتنی است از طریق انجام این روش نیز همچنان نیاز به حل مسائل خود از طریق مراجعه به دادگاه خواهید داشت اما کار در نهایت طبق میل شما پیش خواهد رفت و دادگاه رای خود را به نفعتان صادر می‌کند و به‌طور حتم قادر خواهید بود خانه‌ای را که بابت آن پول پرداخت کرده‌اید به نام خود بزنید و صاحب قانونی آن به حساب آیید.

نتیجه این که همواره به یاد داشته باشید کلیه وکالت‌هایی که یک شخص در زمان حیات خود به وکیلش داده است چنانچه موکل از دنیا برود فسخ خواهد شد به این معنی که به وکالت‌نامه شما حکم ابطال وکالت تعلق می‌گیرد. توجه داشته باشید که در این خصوص حتی چنانچه وکالت نامه شما یک وکالت‌نامه بلاعزل باشد یا در وکالت‌نامه قید شده باشد که وکالت شما پس از فوت شخص باقی است نتیجه باز هم تفاوتی نخواهد داشت و وکالت‌نامه‌تان فسخ‌شده تلقی می‌گردد.

وکالت بلاعزل
وکالت بلاعزل

ب) عدم کسب مالکیت اصلی ملک در صورت داشتن وکالت بلاعزل

در خصوص خرید خانه وکالتی می‌بایست به این نکته دقت کافی داشته باشید با این که شما وکالت بلاعزلی از فروشنده دارید اما در واقعیت به‌شکل قانونی مالکیت اصلی ملک خود را در اختیار نخواهید داشت. بنابراین پیشنهاد می‌شود در چنین شرایطی هر چه زودتر به‌منظور تبدیل وکالت‌نامه خود به سند قطعی و همچنین نقل‌و‌انتقال ملک اقدام نمایید.

ج) امکان فروش ملک وکالتی به چند نفر توسط شخص فروشنده

ممکن است شما به اشتباه تصور کنید به علت انجام معامله خرید خانه وکالتی فروشنده ملک، دیگر قادر نخواهد بود نسبت به معامله ملک اقدامی صورت دهد آن هم به این دلیل که وکالت بلاعزلی را به شما داده است. باید توجه داشته باشید چنین فکری کاملا اشتباه است. حقیقت آن است خانه‌ای که شما آن را به‌صورت وکالتی خریداری کرده‌اید و نقل‌و‌انتقال آن را به‌واسطه بهره‌گیری از سند وکالتی صورت داده‌اید همچنان توسط فروشنده آن قابل معامله با دیگر اشخاص خواهد بود.

نکته مهم

توجه داشته باشید زمانی که شخص فروشنده نسبت به نقل‌و‌انتقال ملک از طریق بهره‌گیری از وکالت‌نامه اقدام می‌نماید و به شما به‌عنوان خریدار ملک وکالت بلاعزل می‌دهد، همچنان از این امکان برخوردار خواهد بود که انتقال سند قطعی ملک را شخصاََ انجام دهد و آن را به فرد دیگری بفروشد. در این صورت وکالت‌نامه شما نیز حکم ابطال خواهد خورد و در نتیجه شما خانه‌ای را که بابت آن هزینه پرداخت نموده‌اید به‌راحتی از دست خواهید داد. برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی در هنگام خرید خانه وکالتی استفاده از دو راهکار به شما پیشنهاد می‌شود:

  • ‌از فروشنده ملک تقاضا کنید در همان زمانی که وکالت‌نامه بلاعزل به شما می‌دهد یک مبایعه‌نامه نیز تنظیم نماید. با انجام این کار مالکیت ملک به شما منتقل می‌گردد و در این صورت حتی چنانچه شخص فروشنده خود شخصا ملک را به نام شخص دیگری بزند به دلیل فروش مال غیر، مجرم تلقی می‌گردد و معامله‌ای که انجام داده است باطل اعلام می‌شود.
  • در وکالت‌نامه‌ای که توسط شما اخذ می‌شود قید شود که شخص فروشنده حق فروش ملک را به شخصی دیگر ندارد. در این شرایط پس از آن که شما وکالت بلاعزل را از فروشنده دریافت کردید وی دیگر قادر نخواهد بود که خود شخصا نسبت به انجام مورد وکالت اقدامی به عمل آورد.
امکان فروش ملک و کالتی به چند نفر توسط فروشنده
امکان فروش ملک و کالتی به چند نفر توسط فروشنده

د) امکان ایجاد مشکل میان فروشنده و خریدار در خرید خانه وکالتی

در شرایطی که شما اقدام به خرید خانه وکالتی نمایید این احتمال وجود دارد که شخص فروشنده پس از آن که پولی را بابت قیمت ملک از شما به‌عنوان خریدار ملک دریافت نمود نسبت به قیمت اعلام‌شده در گذشته اعلام انصراف کند و از همین رو از شما درخواست نماید هرینه‌ای را بیشتر از مبلغی که قبلا با یکدیگر بر سر آن توافق نموده‌اید به‌منظور خرید خانه به وی پرداخت نمایید. همچنین اتفاق ناخوشایند دیگری که ممکن است در هنگام خرید خانه وکالتی برای شما بیفتد این است که فروشنده به‌طور کلی دریافت پول از شما را در جریان انجام چنین معامله‌ای انکار نماید.

در چنین موقعیتی چنانچه شما حتی با وکالت بلاعزلی که در اختیار دارید به دفتر اسناد رسمی بروید و سند ملک را به نام خود بزنید این امکان برای شخص فروشنده وجود خواهد داشت که علیه شما به دادگاه شکایت نماید و از شما درخواست کند هزینه ملکی که به نمایندگی از وی انتقال داده‌اید را به او پرداخت کنید. به‌منظور پیشگیری از بروز چنین مشکلی در زمان خرید خانه وکالتی حتما می‌بایست مبایعه‌نامه‌ای را تنطیم نمایید. به این شکل برای دادگاه اثبات می‌گردد که شخص فروشنده قبل از این هزینه معامله صورت‌گرفته را دریافت نموده است و دیگر حقی در این رابطه متوجه وی نمی‌گردد.

ه) امکان توقیف ملک بعد از فروش وکالتی!

احتمال دارد پس از اقدام به خرید خانه وکالتی به هر علتی بین خرید خانه و امر انتقال سند آن فاصله‌ای ایجاد شود و در همین زمان ملک توقیف گردد. به‌عنوان مثال ممکن است شخص فروشنده در زندگی خانوادگی با همسر خود دچار اختلافاتی شود و همسر وی به نیت این که مهریه خود را به اجرا بگذارد به دادگاه برود و رای دادگاه مبنی بر توقیف ملک مربوطه صادر گردد.

در این موقعیت برای آن که دچار مشکل و دردسر نشوید با داشتن مبایعه‌نامه می‌توانید ثابت کنید که خانه قبل از صدور حکم دادگاه به‌منظور توقیف آن از مالکیت فروشنده‌اش خارج گردیده است و به این خاطر عملاََ قابل توقیف نخواهد بود. توجه داشته باشید که غفلت از این مساله سبب می‌شود ناچار شوید قید پول و خانه خریداری‌شده توسط خود را بزنید.

امکان توقیف ملک بعد از فروش وکالتی
امکان توقیف ملک بعد از فروش وکالتی

و) سایر مشکلات در هنگام خرید خانه وکالتی

یکی دیگر از مسائل مهمی که شما باید در زمان خرید خانه وکالتی به آن توجه کامل معطوف دارید آن است که در هنگام تنظیم وکالت‌نامه بلاعزل از سوی فروشنده ملک موارد مربوط به بدهی‌های ملک از قبیل مالیات، عوارض شهرداری یا بدهی به بانک را تحت بررسی دقیق قرار دهید تا احیاناََ از بابت تعلق‌گرفتن هر گونه بدهی به ملک خریداری‌شده خود دچار خسارت و زیان نشوید. مشکل دیگری که ممکن است در هنگام خرید خانه وکالتی برای خریدار پیش آید آن است که ممکن است اصل سند ملک تحت عنوان وثیقه وام در رهن یک بانک قرار گرفته باشد.

از آنجایی که آگاهی از این مساله به‌واسطه اخذ استعلامات مرتبط با انتقال قطعی سند و نیز استعلام عدم بازداشت امکان‌پذیر نیست از همین رو احتمال زیان‌دیدن و فریب شخص خریدار در چنین شرایطی وجود خواهد داشت. برخی اوقات نیز امکان دارد یک شخص هنگام خرید خانه وکالتی ملکی را به قیمت ۱۰۰ میلیون تومان خریداری کند اما بعدا مطلع گردد ملک خریداری‌شده توسط وی مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان بدهی به بانک دارد. در این شرایط تنها راهی که برای شخص خریدار باقی می‌ماند آن است که به مراجع قضایی مراجعه نماید و نسبت به استیفای حقوقش مبادرت ورزد.

نکته مهم

مساله دیگری که ممکن است هنگام خرید خانه وکالتی برای خریدار دردسرساز باشد خرید خانه‌ای است که حکم قلع‌و‌قمع و تخریب کامل به آن تعلق گرفته است. این مساله زمانی اتفاق می‌افتد که ملکی به‌صورت غیر‌مجاز بنا شده باشد و خریدار آن بدون اطلاع از این موضوع آن را در زمان خرید خانه وکالتی از فروشنده خریداری نماید و بعدا حین انجام اسباب‌کشی به‌طرز غافلگیرانه‌ای با حکم شهرداری مبنی بر قلع‌و‌قمع ملک غیرمجاز روبه‌رو گردد. در برخی از موارد نیز خانه‌هایی که تخلفات گوناگون فنی و مالی دارند برای خریداران خود مشکل‌آفرین می‌شوند آن هم به این شکل که در زمان ثبت سند معامله قابل انجام نخواهد بود.

متاسفانه در چنین مواردی خریدار ملک قبل از آن که از حقیقت موضوع آگاهی پیدا کند نسبت به پرداخت وجه جهت خرید خانه اقدام می‌نماید و بعداََ در زمان ثبت سند ملک با تخلفات آن مواجه می‌گردد. شما به‌عنوان خریدار یک ملک در هنگام خرید خانه وکالتی می‌بایست نکات مهم در رابطه با این موضوع را به‌خوبی رعایت نمایید. می‌بایست در اولین فرصت و قبل از انجام معامله نسبت به صحت سند ملک و وجود کامل سند اطمینان حاصل کنید. حتی بهتر است در صورت امکان سند خانه را رویت نمایید.

توصیه‌های مهم در رابطه با خرید خانه وکالتی

با توجه به مشکلات و دردسرهایی که امکان دارد به‌واسطه خرید خانه وکالتی برای شما پیش آید، اولین توصیه ما این است که از معامله املاک به‌شکل وکالتی خودداری نمایید و ملک مورد نظر خود را از طریق سند رسمی خرید نمایید. اما اگر در شرایطی قرار گرفتید که به هر دلیل تمایل داشتید اقدام به خرید خانه وکالتی نمایید، توصیه می‌شود هر چه سریعتر ملک را با سند قطعی به نام خود بزنید و به این شکل خیال خود را آسوده نمایید.

چنین اقدامی به این خاطر به شما توصیه می‌شود که حتی اگر شما وکالت بلاعزل را هم در اختیار داشته باشید چنانچه یکی از طرفین از دنیا برود دست شما به‌عنوان خریدار ملک به جایی بند نخواهد بود و در این میان نخواهید توانست مالکیت ملکی را که خریداری نموده‌اید به دست آورید بلکه ملک از نظر قانونی به فرزندان و وراث شخص فروشنده تعلق خواهد گرفت. همچنین شخصی که از طریق وکالت‌نامه بلاعزل ملکی را به شما می‌فروشد قادر خواهد بود آن ملک را به چند نفر دیگر هم بفروشد. پس الزامی است در هنگام خرید خانه وکالتی دقت و وسواس زیادی به خرج دهید تا از زیان و فریب دور بمانید.

توصیه های مهم
توصیه های مهم

چگونه می‌توان سند وکالتی را به سند قطعی تبدیل نمود؟

توجه داشته باشید برای آن که پس از خرید خانه وکالتی از آسیب‌های احتمالی در امان بمانید می‌بایست حتما در اولین فرصت سند وکالتی خانه خریداری‌شده خود را به سند قطعی تبدیل نمایید. برای تبدیل سند وکالتی ملک خود به سند قطعی مدارکی را مورد نیاز خواهید داشت. به‌منظور تبدیل سند وکالتی در زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی می‌بایست مدارک زیر را به همراه خود داشته باشید:

  • سند مالکیت خانه
  • مدارکی که اثبات کند خریدار ملک مالک آن شده است به‌طور مثال تقسیم‌نامه و غیره
  • پایان‌کار ساختمان که از طرف شهرداری دریافت شده باشد (این مورد برای آن دسته از ساختمان‌هایی که کار احداث آن‌ها پیش از سال ۱۳۴۹ انجام شده است مورد نیاز نیست).
  • مفاصا‌ حساب شهرداری (پسماند و عوارض شهرداری)
  • مفاصا‌حساب دارایی
  • استعلام ثبت ملک
  • اصل شناسنامه و کارت ملی
  • اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه ای که آن را تنظیم کرده است می‌بایست اخذ شود.

اطلاعات بیشتر در مورد خرید خانه وکالتی

جهت اطلاعات بیشتر در مورد وکالت می‌توانید به ویکی‌پدیا مراجعه نمایید.

همچنین شما می‌توانید جهت خرید و فروش ملک مورد نظر خود بصورت آسان و بدون دردسر به وبسایت‌واسط‌کالا یا اپلیکیشن واسط کالا مراجعه نمایید.


علیزاده

علیزاده

متن وکالت فروش ملک رو میذارید داخل مقالتون استفاده کنیم


کمالی

کمالی

تکلیف وکالت بلاعزل بعد از فوت موکل چی هست؟


جمشیدی

جمشیدی

سند وکالتی چیست؟


اکبر منادی

اکبر منادی

نمونه وکالت بلاعزل فروش ملک چی هست؟